Immobilier : Connaissez-vous le Prêt d’accession sociale (PAS)

Immobiliers : Connaissez-vous le Prêt d'accession sociale (PAS)Alors que les taux de crédit immobilier baissent encore en Gironde, le Prêt d’accession sociale (PAS) accordé à l’emprunteur sous conditions de ressources est réservé aux revenus modestes.

Ce prêt dont les règles de fonctionnement sont dictées par l’État offre trois grands avantages :

  1. Il ouvre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) qui est versée directement de la CAF à la banque.
  2. Par ailleurs, les prêts PAS bénéficient de frais réduits et de la garantie du SGFGAS (Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété).
  3. En cas de pépin financier (chômage notamment) survenant en cours de remboursement du prêt, il existe un filet de sécurité. Il est possible de reporter gratuitement en fin de crédit une partie des échéances. Ce report est égal à 50 % des mensualités du PAS pendant douze mois maximum et une seconde période de report, toujours d’une durée de douze mois, autorisée après huit ans de remboursement. Cette mesure n’est cependant applicable qu’aux prêts PAS dont les offres ont été émises entre le 1.4.1999 et le 31.12.2003.

Comment bénéficier du PAS ?

Pour profiter du PAS, l’emprunteur doit avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources et remplir des conditions bien précises concernant la composition du ménage, le nombre de personnes à charge et le lieu du logement.

Ainsi, les ménages éligibles au PAS sont ceux dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources annuelles suivants :

Revenus modestes : Connaissez-vous le Prêt d'accession sociale (PAS) pour accéder à la porpriété

À noter que la zone géographique à prendre en considération est celle de la ville du futur bien :

  • Zone À : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, outre-mer, Corse et Iles.
  • Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’ile de France.
  • Zone C : reste du territoire français.

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt PAS s’entend du plus élevé des deux montants suivants :

  • Somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement, établis au titre de l’année n-2 (quelle que soit la date d’émission de l’offre).
  • « Revenu plancher » égal au coût total de l’opération (hors frais de notaire) divisé par dix.

Les conditions concernant le bien acheté

Le logement financé par la banque doit répondre à plusieurs conditions :

  • Il doit être la résidence principale de l’emprunteur, de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint.
  • Il peut être neuf ou à construire, ancien avec ou sans travaux.
  • Le PAS peut également financer des travaux « secs » afin d’améliorer le logement, dans le but de réaliser des économies d’énergie, un agrandissement, une extension ou une surélévation. Les travaux doivent s’élever au minimum à 4000 €.

–> À savoir : ce prêt ne finance pas l’achat d’un bien destiné à la location.

Quel est le revenu fiscal de référence ?

L’obtention ou non d’un PAS dépend des ressources de l’emprunteur. Pour y prétendre, il faut justifier à la banque du niveau de ses revenus. Pour l’établissement prêteur, c’est le « revenu fiscal de référence » qui fait foi. Vous trouvez ce « chiffre » sur votre avis d’imposition dans la rubrique « revenu fiscal de référence ».

Le PAS : quel montant ?

Sans montant limité, le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût total d’une opération immobilière. Les banques généralistes ne proposent pas spontanément le PAS à leurs clients. La raison ? Comme pour le PC, cet emprunt est réglementé par l’État. Le montage du dossier et les démarches administratives sont bien plus contraignants que pour un prêt libre.

Le PAS : taux fixe ou taux révisable ?

Le PAS peut être proposé en version taux fixe ou taux révisable. Déterminés librement par les établissements de crédit, les taux d’intérêt affichés sont au même niveau que ceux des prêts libres des banques. Comme pour tous les crédits, le taux dépend du montant de l’apport personnel et de la durée du prêt. Bizarrerie de la législation, ce taux est plafonné par les textes. Mais étant donné le niveau peu élevé des taux actuels, ces limites imposées aux banques n’ont aucun sens !

Le taux fixe plafond en vigueur depuis décembre 2012 pour un PAS inférieur ou égal à 12 ans est de 3.95 % ; entre 13 et 15 ans de 4.15 % ; de 16 à 20 ans de 4.30 % et plus de 20 ans de 4.4 %.

5, 30, 35 ans…

La durée de remboursement est comprise entre 5 et 30 ans, avec un allongement possible jusqu’à 35 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s’ils atteignent au minimum 10 % du capital emprunté.

Quels sont les atouts du PAS ?

Les autres atouts du PAS sont nombreux :

  • Des frais de dossiers limités à 500 euros ;
  • Pas de frais supplémentaires en cas de modulation ;
  • Réduction des frais de garantie grâce à l’exonération du paiement de la taxe de publicité foncière équivalente à 0.60 % du montant du prêt ;
  • Exonération de la taxe foncière pendant deux ans à condition d’avoir acheté un logement neuf ;
  • Ce prêt est cumulable avec d’autres prêts (le prêt d’épargne logement, le 1 % logement, etc.).

Le PAS : quelles garanties ? 

Les garanties exigées pour l’obtention d’un PAS sont :

  • Une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers) ;
  • Une assurance décès invalidité.

Les documents demandés sont les mêmes que ceux nécessaires lors d’une demande de prêt classique.

Où faire une demande de PAS ?

La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du fonds de garantie à l’accession sociale (SGFGAS).

 

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